築30年の一戸建てを売却したいと考えている方には、「築年数が経過しているので売れないのではないか」という不安があるかもしれません。
確かに、築30年の一戸建ては耐用年数を超えているため、建物の価値はほとんどないとみなされます。
しかし、立地条件によっては比較的高値で売却できる場合もあります。
ただし、築30年の一戸建ては購入希望者が大幅に減る傾向があるため、売り方が非常に重要になります。
この記事では、築30年でも売りやすい一戸建ての特徴やスムーズに売るためのポイントを詳しく解説しています。
目次
木造戸建ての築30年の建物は価値がほとんどない
一般的な木造の戸建ては、20年以上経過すると建物の価値が著しく減少し、実質的な価値が存在しないと言われています。
そのため、築30年の木造戸建ての建物は実質的に価値がゼロであり、土地の価値のみを基にして取引が行われます。
土地の価値を基にした築30年の戸建ての売却価格の算定方法
築30年の木造戸建ての売却価格は、土地の価値を基に算定することが一般的です。
具体的には、周辺地域の地価を調査して比較し、その結果を元に売却価格を見積もることができます。
建物の価値がなくなる理由としての築年数と需要の低下
築20年を過ぎると、木造戸建て住宅の建物の価値がほとんどなくなることが国土交通省のデータから分かっています。
築10年までに建物の価値は約50％減少し、築15年ごろまでは年間約5％の割合で減少し続けます。
築20年を過ぎると、建物の価値はほぼなくなる状態になります。
建物の価値がないと判断される理由として、需要が減少することと住宅の耐用年数という要素が大きく関係しています。
木造戸建ての耐用年数と購入需要の関係
一戸建て住宅のほとんどは木造で建てられており、木造の耐用年数は一般的に22年です。
そのため、築30年の木造戸建ては耐用年数を超過しており、購入需要が減少する傾向にあります。
耐用年数を超えた建物であっても、状態に問題がなければ引き続き住むことは可能ですが、維持するためのコストがかかるだけでなく、居住可能な年数を考慮すると、建物に資産価値を持たせることは非常に困難です。
都内の土地は他の土地に比べて高価です
土地の価値は、立地や形状などの要素によって決まります。
都内の土地は、主要駅や大型商業施設に近いこと、通勤・通学の利便性が高いこと、地域の知名度が高いことなど、様々な要素が備わっています。
また、四角い形状や道路に面する間口が広くて奥行が適切な土地は、形状が良いと言えます。
これらの要素が揃っている土地は、都内でも特に需要が高くなり、その結果として取引価格が上昇する傾向にあります。
築30年の一戸建て住宅の売却相場統計
あなたの築30年の一戸建ての売却相場目安算出手順
ステップ１：あなたの家のあるエリアの行を見る
ステップ２：築30年の築年数の列を見る
ステップ３：該当の価格（万円）➗ 土地面積（㎡）＝㎡単価（万円）
ステップ４：あなたの一戸建ての土地㎡数☓ステップ３の㎡単価（万円）＝あなたの一戸建て売却相場目安
レインズ：首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況 【2023年1～3月】
築30年の一戸建てを売却する方法
建物の価値がなくても、古家付き土地として売ることで早期売却が見込める
戸建ての築30年の建物は、建物の状態や価値が低いため、一般的には「中古住宅」として売りに出すことはありません。
しかし、価値があるのが土地部分だけなので、「古家付き土地」として売り出すのが一般的な方法です。
古家付き土地とは、建物の価値がなくても、建物を残したままの土地のことです。
購入者がそのまま住む、またはリフォームを目的としている場合は、古家付き土地として売りに出すことで、余計な費用を捻出することなく早期売却が見込めます。
古家付き土地のメリットは、売主にかかる負担を軽減できることです。
建物を残した状態で売却するので、解体にかかる手間や費用をかけずに済みます。
特に、築30年であれば建物の価値はなくても、「比較的家の状態は良く住む分には問題ない」というケースも珍しくありません。
そのため、「一戸建てを安く購入したい」という層からの需要も見込めるため、解体せずに売りに出すことで、買い手が見つかる可能性があります。
解体してから売却するメリットとデメリット
劣化がひどい建物や需要が少ない地域では、建物を解体することで買い手を見つけやすくなる場合があります。
売却を目指す場合、建物の劣化や損傷が深刻な場合は、解体して土地を更地にすることをおすすめします。
解体後に売りに出すメリットは、買い手が見つけやすくなることです。
築30年の建物は、ほとんど価値がなく、新しい物件と比べて買い手を見つけるのが難しいです。
しかし、土地を更地にすることで「新しい家を建てたい」という意欲のある買い手を引き寄せることができ、売却につながりやすくなります。
一方で、更地にするデメリットは解体にかかる費用です。
木造一戸建ての場合、建物の解体費用は1坪あたり4万〜5万円ほどがかかります。
しかし、解体しなくても売りに出すことが適している場合もあります。
土地を更地にするかどうかは、自分自身で判断せずに、売り方を見極めるためには、地域の需要を熟知している不動産会社と相談しながら、慎重に決めるようにしましょう。
リフォームをしてから売却する際に注意すること
家をリフォームしてから売却することで、建物の価値を高めることもできます。
また、同じ築30年の物件と比較して物件の状態が良いため、買い手を見つけやすくなるでしょう。
ただし、リフォームしてから売却する場合は、以下の点に注意する必要があります。
まず、リフォームの内容や費用を慎重に考えましょう。
築30年を過ぎた一戸建てを探している人の中には、リフォーム済みの中古物件ではなく、自分好みにリフォームしたいと考えている人もいます。
したがって、売主の感覚だけでリフォームを行うと、逆に家が売れなくなる可能性もあります。
また、リフォームには費用もかかりますので、その分を上乗せして売り出し価格を設定する必要があります。
古い家は「安く買いたい」という需要が高いため、価格が高くなりすぎると売却の難しさが増します。
さらに、リフォーム後に売れなかったり、値下げしなければならなかったりするリスクもあります。
したがって、リフォームしてから売却するかどうかを決める前に、事前に不動産会社に相談してアドバイスを受けることをおすすめします。
リフォームするなら外壁塗装や内装の張替え、水回りの修繕が効果的
築30年の戸建てを売却する際には、安易にリフォームやリノベーションをしない方が良いです。
ただし、外壁塗装や内装の張替え、水回りの修繕などは行うと売れやすくなることもあります。
というのも、築年数の古い戸建ては、内覧の際にイメージが低下してしまう可能性が高いからです。
実際に見てもらわないとわからない細かい傷や劣化が多いため、広告で使用される写真と実際の状態が異なることがよくあります。
中でも、水回りの見た目は非常に影響力があり、キッチンや風呂場、トイレを清潔に保っておくだけでも、購入者がより興味を持ってくれる可能性が高まります。
売り主自身が手入れをしていたり、設備の交換や修理を行っていたりすると、家の状態を大事にしている印象を与えることができます。
ただし、過度なリフォームやリノベーションは逆効果となることもあります。
築30年の戸建ての場合、一部の施設や部屋を大規模な改修工事をすると、価格に見合うだけの効果が得られないことがあります。
適切な修繕やメンテナンスに留めて、費用と効果のバランスを考えながら進めることが大切です。
例えば、クロス張り替えやトイレのタンク交換など、比較的安価で効果的なリフォームを検討することができます。
また、キッチンや風呂場の一部の設備の交換も、家をより魅力的に見せる上で効果的です。
ただし、これらのリフォームを行う前に、専門家の相談を受けたり、周囲の市場相場や需要動向を把握したりすることが重要です。
最終的には、売り主自身の判断とニーズに合わせて、適切なリフォームを選択することが大切です。
効果的なリフォームは、戸建ての売却価格をアップさせるだけでなく、早期に買い手を見つけるためにも役立ちます。
適切なリフォームを行うことで、築30年の戸建ても魅力的な物件として売り出すことができるのです。
リフォームしないなら、ホームインスペクションだけでも
築30年の戸建てを検討している方々には、「この先住んでいけるのか」とか「購入後に欠陥が見つかるのではないか」といった不安があることも少なくありません。
そのような方々におすすめしたいのが、ホームインスペクションというサービスです。
ホームインスペクションとは、プロの専門家によって住宅の劣化状況や不具合を診断してもらうサービスのことを指します。
これによって、現在の住宅の性能や状態が明らかになります。
具体的には、建物の外壁や屋根、床下など、様々な部分を詳しく調査し、劣化の程度や不具合の有無を見極めます。
また、配管や配線などの設備についても点検します。
さらに、結果を報告書としてまとめ、買手に提供します。
ホームインスペクションのメリットは、住宅の現在の状態が客観的に把握できることです。
この情報を手に入れることで、買手は購入を決断しやすくなります。
そのため、売却の際にも買い手がつきやすくなり、売却可能性が高まるでしょう。
また、ホームインスペクションが進められることで、売主と買主との間のトラブルが少なくなるというメリットもあります。
売主は住宅の状態をしっかり把握しておき、買主も安心して購入できるのです。
さらに、ホームインスペクションを実施することで、必要な修繕や改修の箇所を把握することができます。
これによって、住宅のメンテナンスやリノベーション計画にも活用することができるでしょう。
築30年の戸建てを購入する際は、ホームインスペクションを利用して住宅の状態を確認しましょう。
不安を解消し、安心して新たな暮らしを始めることができるはずです。
買取で売却する
不動産買取とは？
不動産買取とは、仲介業者を介さずに直接不動産会社に物件を売却する方法のことです。
売主と不動産会社との間で物件の売買契約が成立し、不動産会社が物件を自社で買い取ります。
不動産会社は買い取った物件をリフォームやリノベーションして市場価値を高め、利益を得る仕組みです。
不動産買取のメリット
不動産買取のメリットとしては、まず買い手が不動産会社であるため、物件を売却するまでに買い手を見つける手間や時間がかからないという点が挙げられます。
内覧や物件の説明も不要で、スムーズに売却手続きを進めることができます。
また、仲介手数料が不要なので、「費用をおさえたい」という方に向いています。
不動産買取の注意点
一方、不動産買取で売却する場合は、仲介での売却と比べて買取価格が相場の7割程度となることが多い点に注意が必要です。
なぜなら、不動産会社は買い取った物件をリフォームやリノベーションして市場価値を高め、その差額を利益として得るため、高い買取価格を提示することは難しいからです。
そのため、売主は買取価格が自宅の市場価値よりも低くなってしまう可能性があることを覚えておく必要があります。
空き家バンク
空き家の売買を支援するサービス 空き家バンクとは、所有者が空き家を売却したいと思っている人と、空き家を購入したい人をマッチングするためのサービスです。
所有者は自身の空き家を無料で掲載することができ、費用をかけずに購入者を見つけることができます。
また、購入希望者側も同様に利用しており、空き家を探している人が集まっているため、購入者を見つけやすいという特徴があります。
ただし、全国の自治体に必ずしも空き家バンクが設置されているわけではありませんので、利用を検討する際には事前にその自治体の情報を確認してください。
空き家バンクの詳細については、国土交通省のホームページを参照することができます。
国土交通省のウェブサイトでは、空き家バンクに関する情報を詳しく説明しており、利用方法や注意事項などが記載されています。
中古住宅に特化した不動産会社を選ぶことが重要
一戸建てを売却する場合、不動産会社の選択は売却の成功にも大きく影響します。
中古住宅を売却したい場合、中古住宅に特化した不動産会社を選ぶことが重要です。
不動産会社は戸建てだけでなく、マンションや土地、商業用物件などのさまざまな物件を扱っています。
各不動産会社は得意としている分野があります。
ですので、築30年の戸建てを売却したい場合、マンションの売却に強い不動産会社ではなく、戸建てや中古住宅に特化した不動産会社に依頼することで、より高く確実に売却できる可能性が高まります。
築30年の一戸建てを売却検討している場合は、一戸建ての中でも古い家の売却に得意な不動産会社を探すことをお勧めします。
不動産会社を選ぶ際には、該当する不動産会社のウェブサイトを確認することをお勧めします。
ウェブサイトには、必ず過去の実績が記載されています。
その不動産会社がどのような物件を取り扱っているのかを確認し、中古住宅の売買の経験が豊富かどうかを確認しましょう。
ただ、中古物件の売却が得意な不動産会社はたくさん存在するため、家の売却が初めての場合は不動産会社の選択に苦労するかもしれません。
築30年の戸建てを売却するときの注意点
不具合や欠陥を伝える契約不適合責任
外壁塗装や水回りのメンテナンスをおこなっても、築30年の物件では、どのような問題が隠れているかを正確に知ることはできません。
売主や不動産会社も見逃してしまった水漏れや雨漏りなどの問題が、売却後に買主によって発見されるケースもあります。
また特に、築年数が古い家の場合、シロアリなどの害虫の問題が多く発生します。
これらの問題は、引き渡し後になってから発覚することも珍しくありません。
そのため、売主は契約書にしっかりと記載しておかない限り、責任を問われることになります。
売買契約時には、不具合や欠陥など買主にとって不利益となる事項を正確に伝える必要があります。
もし売主がこれらの問題を見逃して、買主に正しく伝えず同意を得ていない場合、買主が後からこれらの問題を発見した際には、損害賠償などの責任を負う可能性があります。
これを、売主が契約時の物件の品質などを保証する責任を「契約不適合責任」といいます。
契約不適合責任によって発生するリスクを最小限に抑えるためには、前述したホームインスペクションを実施し、瑕疵保証にも加入することがおすすめです。
契約不適合責任を回避するためにも、契約書にしっかりと記載し、売主と買主間で相互に認識を持つことが重要です。
一戸建て売却時には、土地の境界線を明確にすることが重要
一戸建てを売却する際には、必ず土地の境界線が明確であることを確認しましょう。
特に、古い家の場合は土地の価値によって査定されるため、土地の面積を正確に算出することが非常に重要です。
日常生活を送る上では、境界線がはっきりしていなくても問題ありませんが、売却する際に初めて境界線が明確でないことが判明するケースも多くあります。
もし境界線が曖昧な場合は、測量を行って正確に確定させなければなりません。
ですので、売却を検討している場合は、余裕をもって調査を依頼することをおすすめします。
固定資産税の上昇タイミングに注意！古い家を更地にして売る際のポイント
古い家を更地にしてから売却する場合、固定資産税が上がるタイミングには注意が必要です。
なぜなら、更地になった場合、住宅用地の軽減措置が適用されなくなるため、固定資産税が最大で6倍まで増える可能性があるからです。
固定資産税は、1月1日時点での状態で計算されます。
もし1月1日時点で古い家が空き家として扱われていれば、住宅用地の軽減措置が適用されるため、固定資産税の額が軽減されます。
ですから、1月1日の直後に古い家を更地にし、売却活動を開始することが重要です。
一般的に、古い家の更地化には時間がかかることがあります。
解体や撤去手続き、そして更地にするための準備などが必要です。
ですので、1月1日までに古い家を空き家として扱ってもらうよう手続きを進め、直後に更地化作業を行うことで、固定資産税の上昇を最大限抑えることができます。
ただし、地方自治体によっては固定資産税の適用条件や軽減措置に差があることもありますので、詳細な情報を確認することも重要です。
地方自治体の税務署や不動産関連の専門家に相談し、最適な売却戦略を立てましょう。
古い家を更地にして売る際には、固定資産税の上昇タイミングに注意して、適切な時期に更地化することが大切です。
これにより、固定資産税の負担を最小限に抑え、効果的な売却活動を進めることができます。
