家を売る方法
家を売る場合、適切な方法を選ぶことが重要です。
家を売る方法は大きく分けて2つあります。
一つ目は、不動産会社を通じて買主を探してもらう「仲介」であり、もう一つは不動産会社自身が家を買い取る「買取」です。
仲介のメリットとデメリット
仲介のメリットは、高い価格で家を売りやすい点です。
仲介による売却では、不動産会社が買主を見つけてくれるため、価格交渉が可能で、より高値での売却が望めます。
一方、仲介のデメリットは、売却に時間がかかることです。
買主を見つけるまでには時間がかかることが一般的であり、売却活動が数カ月以上続くこともあります。
買取のメリットとデメリット
一方、買取のメリットは、早く家が売却できる点です。
不動産会社が直接買主となるため、買主探しや内覧準備の手間を省くことができます。
そのため、短期間で家を売却することが可能です。
しかし、買取のデメリットは、売却額が市場価格の約70％になることが多いことです。
つまり、高く売ることが難しくなる傾向があります。
仲介による家の売却
多くの方が選ぶ方法は、不動産会社に買主を探してもらう「仲介」です。
仲介による売却では、不動産会社が買主を探し、売買のサポートをしてくれます。
複数の買い手候補が見つかれば、高値での売却が期待できます。
ただし、買主が見つかるまでには時間がかかることが多く、売却のタイミングや価格設定によっては6か月以上の売却活動が必要な場合もあります。
仲介による売却を検討する場合は、売却希望日の半年前に査定を受けるなど、スケジュールに余裕を持つことが重要です。
買取による家の売却
一方、家を早く売りたい方には、「買取」がおすすめです。
買取では、不動産会社が直接家を買うため、買主探しや内覧準備の手間が省けます。
そのため、最短1週間で家を売却できる利点があります。
また、仲介手数料やリフォーム費用を支払う必要もなく、費用をかけずに家を売ることができます。
ただし、買取の場合、売却額が相場の70％程度になることが多いため、高く売ることが難しくなることも覚えておいてください。
以上、家を売る際には、自身の希望や条件を考慮し、適切な方法を選ぶことが重要です。
仲介や買取など、それぞれの方法の利点とデメリットを把握し、最適な売却方法を選んでください。
変則的な方法：買取保証付き仲介とは
一部の仲介では、一定期間内に仲介で売り切れなかった場合に買取保証を利用することもできます。
ただし、買取額は不動産会社が買取した後に家をリフォームなどを行い再販するため、やはり相場よりも低い価格での買取となってしまいます。
そのため、買取される家の売却価格は通常、相場の7割～8割程度になってしまいます。
ですが、ある程度急いで売却しなければならない方や売却時にお金が必要な方にとっては、買取保証付き仲介による売却がおすすめです。
家を高く売るタイミング
家の売却の成約件数が増える時期は3月
これは、4月からの転勤や進学に合わせて引っ越しする人が多いためと考えられます。
3月は家の売却の成約数が増加する理由は、4月からの転勤や進学による引っ越しをする人が多いためです。
この時期には多くの人々が新しい場所への移動を計画しており、それに伴い不動産市場も活発化します。
3月に家を売却するために、そのタイミングを見逃さないようにするためには、少なくとも前年の12月末までに売却を決定し、信頼できる不動産業者を見つける必要があります。
年が明けてすぐの1月から売却を始め、2月から3月にかけて成約を目指すと良いでしょう。
このようにすることで、需要が高まる時期に間に合い、良い条件で家を売却することができます。
築15年までの戸建住宅とマンションは早めに売却する方が得策
その後は横ばいとなりますが、マンションは築年数に比例して価値が下がっていきます。
したがって、築15年までの戸建住宅とマンションは早めに売却する方が得策です。
築15年までの戸建住宅は特に下落率が急勾配なので、1年から2年の遅れで売却価格が大幅に低下してしまいます。
一方、築15年を過ぎると、戸建住宅の価値の下落率は緩やかになり、築20年以降はほぼ横ばいとなります。
したがって、築20年以降の戸建住宅は急いで売らなくても大丈夫と言えます。
住宅ローン金利が低いときが最適な売却タイミングとは限らない
住宅を売る際、多くの人々が希望する条件で早く売却するという観点から考えると、住宅ローン金利が低いときが最適と思われがちです。
購入を検討している人々にとっては、金利が低いほど利息が少なくなり、住宅ローンの総返済額を抑えられるため、よりお得な選択肢となります。
要するに、住宅ローンを組む買い手にとっては「低金利ほどお得」となり、家の売却が容易になるのです。
しかしながら、現在の住宅ローンの状況を考えると、「超低金利時代」と言われるほど金利が低い状態が続いています。
ただし、住宅売却の最適な時期を判断する際には、住宅ローン金利以外の要素を考慮する必要があります。
なぜなら、一般的に景気が悪化すると金利が低下し、住宅ローンの金利も下がる傾向があるためです。
言い換えれば、「住宅ローン金利が低い＝景気が悪い」と言えます。
景気が悪い状況では、不動産価格は下落し、人々の消費意欲も低下します。
住宅ローン金利は、売却のタイミングを判断する上で一つの指標となりえますが、住宅ローン金利だけを見て判断することはおすすめできません。
家を売る手順
手順1：不動産会社に家の査定依頼
不動産会社による家の査定方法には、「机上査定」と「訪問査定」の2つがあります。
机上査定は、直近の売却実績などのデータを元に、おおよその査定額を算出する方法です。
具体的な家の状態を見ずに行われるため、外部的な要素にのみ基づいた査定になります。
一方、訪問査定は不動産会社の担当者が実際に家を訪れて査定を行う方法です。
家の内部や外部を見て、現状を確認しながら査定額を算出します。
家を売る際には、訪問査定を受けることをおすすめします。
なぜなら、訪問査定によって家の実際の状態や周辺環境などを考慮した査定額が算出されるため、より正確な価格を知ることができます。
なお、査定額には家の美観や維持状態は影響を与えませんので、大掛かりな掃除やリフォームをする必要はありません。
査定依頼をする際には、不動産会社に直接足を運ぶのではなく、インターネットを通じて複数の会社に査定依頼をしましょう。
なぜなら、不動産会社によって査定価格に差が出ることがあり、数百万円ほどの違いが生じることもあるため、複数の会社に査定をしてもらうことが重要です。
以上のように、家を売る際には不動産会社に査定を依頼することが重要です。
査定方法には机上査定と訪問査定の2つがありますが、正確な査定額を知るためには訪問査定を受けることがおすすめです。
査定依頼は複数の会社に行い、数値の違いを比較することも大切です。
手順2：不動産会社を選び、媒介契約を結ぶ
家を売るためには、まずは各不動産会社から査定結果をもらい、家の査定額に納得したら、売却のサポートをしてほしい不動産会社を選んで媒介契約を締結し、売却活動が始めます。
媒介契約には「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つの種類があります。
初めて家を売る場合には、手厚いサポートを受けられる「専属専任媒介契約」がおすすめです。
なお、買取の場合は直接不動産会社と売買契約を結ぶため、手順3以降はありません。
買取の場合は、査定価格に納得したら即時に売買契約が成立し、売却手続きが進められるからです。
手順3：売却活動
まず、査定価格を基に不動産会社と相談し、「売り出し価格」を決めます。
ちなみに仲介の場合、売り出してから売却が完了するまでには通常、約3~5ヶ月ほどの時間がかかると言われています。
売却活動が始まると、不動産会社は広告などを打って購入希望者を集客します。
購入希望者からの要望があれば、家に招いて見学してもらう「内覧」が行われます。
売主も基本的に立ち会って「内覧」対応をする必要があります。
売主自身が物件の魅力や特徴を伝えることで、購入意欲を高めることができます。
内覧時の印象は、購入希望者の決断に大きな影響を与えるため、内覧当日までには家を徹底的に掃除しましょう。
手順4：条件交渉をまとめて、売買契約を結ぶ
購入申込書の送付と条件交渉
内覧などを経て、購入を希望する方が見つかった場合、不動産会社を通じて購入申込書が送られてきます。
この際には、価格の値引き交渉や家の引き渡しの時期など、条件についての交渉が行われることが一般的です。
売買契約の締結
売主と買主の間で価格や引き渡し日などの売買条件に合意がなされた場合、売買契約へ進むこととなります。
売主・買主・不動産会社の関係者が立ち会い、契約内容を最終確認した後、双方が署名と押印を行い、売買契約が正式に成立します。
この際、手付金として売却代金の一部が売主に支払われます。
引き渡しまでの期間と準備
通常、売買契約から家の引き渡しまでには約1～2カ月ほどの期間が設けられることが多いです。
この期間を利用して、引っ越しの手続きを完了させることがおすすめです。
引き渡し日までに必要な準備を整えておくことで、引っ越しのスムーズな進行や新しい住まいでの生活をより快適に始めることができます。
手順5：売買代金を決済し、家を引き渡す
売買契約が成立した後、契約で決めた日時に引き渡しと決済が行われます。
この際、売却代金の残額がある場合や住宅ローンが残っている場合は、返済が行われます。
売主、買主、不動産会社、金融機関の関係者が集まり、決済手続きが完了した後、同日中に家の引き渡しが行われます。
引き渡しの際には、まず売主に売却代金が振り込まれます。
売却代金の振り込みが確認された後、必要な書類や鍵などが引き渡されます。
引き渡し前には、室内の状態や契約で決めた条件を確認し、権利関係の「登記」手続きが完了した後に、不動産会社の役割は一旦終了します。
通常、登記変更などの手続きは不動産会社が手配した司法書士が行いますので、手続きに関する知識がなくても心配ありません。
手順6：確定申告を行う
売却完了後、翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告を行う必要があります。
家の売却による利益は譲渡所得として扱われるため、給与所得とは別に確定申告を行い、税金を納める必要があります。
確定申告を怠ると、延滞税が課せられますので、期間内に忘れずに申告手続きを行いましょう。
確定申告をすることで、得られる利益に対する税金額を減らす特例制度があります。
同様に、売却により利益が得られず損失が生じた場合でも、損失を減らす特例制度が存在するため、どのような方法で売却した場合でも、家を売った方は必ず手続きを行うべきです。
家を売る時にかかる費用・税金
家を売る時にかかる費用
仲介手数料・・・不動産会社への報酬で、売却価格の約3%
司法書士報酬・・・登記を司法書士に依頼する場合の報酬で、4~5万円
（抵当権抹消手続きは司法処理に依頼する方がほとんどですが、その場合は別途司法書士費用が1~2万円程度）
リフォーム費用・・・家をリフォームやクリーニングした場合にかかる費用で、10〜25万円程度
引っ越し費用 ・・・11〜15万円程度
家を売る時にかかる税金
印紙税・・・売買契約書に貼る印紙代で、約2万円
登録免許税・・・抵当権抹消にかかる税金で、1万円前後
譲渡所得税・・・家を売って利益が出た場合のみ。
売却する年の1月1日時点で物件の所有期間が5年を超えているか否かで、譲渡所得税の税率は変わります。
長期（５年を超える）譲渡所得・・・所得税 15％ 住民税５％ 合計20％
短期（５年を超えない）譲渡所得 ・・・所得税30％ 住民税９％ 合計39％
参照元：国税庁「土地や建物を売ったとき」
家を売る時に必要な書類
登記権利証または登記識別情報通知・・・家や建物の名義人であることを証明する公的な書類
印鑑証明書・・・登録された印鑑が本物であることを証明する
実印・・・市区町村の役所に登録し、公的に認められた印鑑
本人確認書類・・・運転免許証やパスポートなど
固定資産税・都市計画税納税通知書・・・税金の支払い金額を通知する書類。直近のものが必要
建築確認通知書・検査済証・・・建物が建築基準法に則って建築されたものであることを示したもの
建物図面・公図・・・間取りや建物の配置を示したもの
確定測量図や境界線確認書・・・不動産の面積や隣地との境界を示すもの
購入時の売買契約書・・・物件購入時の売買契約の条件を示すもの
住宅性能評価書・耐震基準報告書・地盤調査報告書・・・建物の耐震性や安全性を示した書類
リフォームの実施状況が分かる書類・・・リフォームを実施した箇所や時期が確認できる書類
家を高く・早く売るための注意点
適切な売り出し価格を設定することの重要性
適切な価格で売り出すことは、家を高く売却するために非常に重要です。
不動産会社の査定額を元に、売主が自由に売り出し価格を設定することができますが、高すぎる価格を設定すると買主から割高に思われ、売れ残ってしまう可能性があります。
適切な売り出し価格を設定するためのポイント
売り出し価格を決める際には、適切な価格を設定することが重要です。
自分でも市場相場を調べてみましょう。
相場感覚を身につけることで、適切な売り出し価格を決めることができます。
そして、査定額よりも5~10%程度高い価格を設定しましょう。
なぜなら、価格交渉などがある場合に売り出し価格よりも安くなる可能性があるためです。
ただし、査定額よりも高すぎる価格を設定すると売れ残りの原因にもなるため、査定額から5~10%程度の値上げに抑えておくことをおすすめします。
値引き交渉に備えて
家の売却契約を行う際、多くの買主は値引き交渉を行います。
売主も一般的には値引き交渉に応じることがあります。
そのため、売却希望価格をそのまま売り出し価格に設定してしまうと、値引き交渉の結果、希望価格よりも下がってしまう可能性があります。
このような状況を避けるためには、最初から少し高めの価格で売り出す方が良いでしょう。
売却希望額を下回らないようにするためには、最初からしっかりと上乗せした価格で売却活動をスタートすることが重要です。
最初の売り出し価格は慎重に
家の売り出し価格は、下げることはできますが、途中から値上げすることは難しいですし、印象も悪くなってしまいます。
そのため、最初の売り出し価格を慎重に決めることが重要です。
もし売れ行きが芳しくない場合は値下げして再販売するという手もありますが、最初の売り出し価格を少し高めに設定しておくことをおすすめします。
家の売却価格には不動産会社の選択が重要
家の売却価格には、不動産会社が大いに影響を与えます。
なぜなら、不動産会社は売却業務全般を担当し、買主探しから価格交渉までを行うからです。
失敗しないためには、複数の不動産会社から相見積もりを取ることが重要です。
家の査定額や担当者の対応を比較し、信頼できる会社を選ぶためには、提案を比較する必要があります。
注意点として、ただ単に高ければ良いということではないです。
合わせて見積もり売却価格で売却ができるという確かな根拠を提示できているかという点も確認する必要があります。
ここで役立つのが不動産一括査定サイトです。
一括査定サイトを利用すると、短時間で査定依頼ができ、複数の不動産会社の査定結果や担当者を比較することができます。
査定段階では、費用は一切かかりませんので安心して利用できます。
その際注意点として、大手の不動産会社だけでなく、地元に根ざした不動産会社からも査定を受けることをおすすめします。
大手不動産会社と地元密着の不動産会社は、特徴が異なるため、査定依頼時には両方の会社と話して比較検討することが重要です。
大手企業はネットに依頼物件が公開される前に買い手情報を多く持っているため、買い手を見つけやすいという特徴があります。
一方で、集客力がある分、個別の対応は難しくなります。
一方、地元密着の不動産会社は、集客力は大手に劣りますが、代表レベルの営業担当者が個別対応をしてくれるため、家を高く売る可能性が高まります。
2つの会社の姿勢や営業担当者の対応を比較し、重視する点に基づいて選択するか、もしくは必要なら両方選択をしましょう。
また、不動産会社の直近の売買実績や口コミをチェックすることも重要です。
不動産会社には、得意とするエリアや物件種別がありますので、売却実績や口コミを確認することで、自分の家に適した不動産会社を見つけることができます。
不動産会社を選ぶ際のポイント
家を売却する際には、得意な物件やエリアに特化している不動産会社を選ぶと良いです。
不動産会社は、田舎の戸建てや特定の地域のマンションなど、それぞれ得意とする物件やエリアがあります。
得意な物件やエリアに特化している不動産会社は、周辺地域の情報に詳しく、売却のノウハウも豊富です。
なかには、そのエリアで物件を探している買主を抱えている不動産会社もありますので、不動産会社の得意分野を事前に調べておくことが重要です。
不動産会社の得意とする物件やエリアを調べる際には、不動産会社のウェブサイトで売却実績を確認したり、不動産会社に直接査定時に質問することも有効です。
内覧対応の重要性と内覧の際のポイント
内覧は、購入希望者が物件の室内状況を見学する機会です。
内覧時に与える印象は、家を購入するかどうかの決め手になることが多いため、内覧への対応は家を高く売る上で非常に重要です。
内覧時には、可能な限り空室状態で見学を行うのが理想的です。
なぜなら、住みながらの状態だと内覧日の日程調整に手間取って機会損失する恐れがあったり、物件写真や内覧時に生活感が出やすくなり、買い手にとって好ましくない印象を与える可能性があるからです。
もしも新居が既にある場合は、引っ越し後に家を売り出すことをおすすめします。
しかし、自宅を売却する場合には、引っ越しに伴う手間やコストを削減したいと考える人もいらっしゃるかもしれません。
その場合は、住みながら家を売ることも一つの選択肢です。
住みながら家を売る場合には、内覧前に徹底的に掃除や片付けを行いましょう。
きちんと掃除や片付けがされていると、買主に対して「丁寧に住んでいるな」という好印象を与えることができます。
また、内覧前には水回りや床などのハウスクリーニングもおすすめです。
数万の費用や手間はかかりますが、高く売るための投資として考えてみる価値はあります。
ただし、家を売る際には、独断でリフォームを行うことは避けるべきです。
リフォームには多額の費用がかかる上、失敗した場合には取り返しのつかない状況に陥る可能性があるからです。
リフォームは数十万円から数百万円の費用がかかることもあります。
最近はDIY人気が高まっており、自分好みにリフォームするために古民家を手頃な価格で購入する人も増えています。
しかし、リフォームによって需要とのミスマッチが生じ、売れにくくなる可能性もあります。
家を売る際のリフォームは基本的に不要ですが、古さが気になる場合は不動産会社に相談し、プロのアドバイスを受けた上で行うことをおすすめします。
家を売る状況によってよくある質問
住宅ローンがある家を売るのに問題はありますか？
住宅ローンを残している家を売却する場合には、必ず残債を把握しておく必要があります。
なぜなら、残債を把握せずに家を売却すると、予想外の出費が発生する可能性があるからです。
住宅ローンが残っている家を売るためには、売却代金を使ってローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。
しかし、まれにローンの残債が売却代金を上回り、ローンを完済できない場合があります。
そのような場合には、不足分を手持ちの資金で補う必要があります。
したがって、手持ちの資金を使わずに家を売却するためにも、家のローン残債を把握しておくことが重要です。
言い換えれば、住宅ローンが残っている家を売却する際には、売却金額がローンを完済できるかどうかに注意が必要です。
売却活動を進めても、残債を把握していないと売却が完了しない可能性があります。
家の売却では、売却価格を使って住宅ローンを完済する必要があります。
なぜなら、住宅ローンはその家を担保にして融資を受けているため、ローンが完済されていない限り、まだ家が担保となっており、抵当権を抹消することができないからです。
抵当権とは、お金を貸している人（債権者）がお金を借りている人（債務者）に対して行使できる権利であり、債務者が返済をできなくなった場合の保険として、債権者が債務者の土地や建物などを担保にすることを指します。
古い家でも売れるでしょうか？
一般に言われているように、家の売れやすさは築25年を超えると下がる傾向があります。
これは、築年数が経つにつれて家の資産価値が減少し、買主側が金融機関からローンを借りやすくなくなるためです。
しかし、実際には築30年を超える古い家でも条件を整えれば売却することが可能です。
築30年以上の古い家が中古戸建ての成約物件の3割以上を占めています。
古い家の売却時に注意すべき点
古い家を売る際には再建築不可に注意が必要です。
古い家は現行の法律ではなく、昔の法律に基づいて建てられている場合があります。
このような家は現在法的には適法な建築物ですが、取り壊した後に新たな建築物を建てる際には新しい法律が適用されるため、再建築ができなくなったり、使用できる土地の面積が大幅に制限されてしまう可能性もあります。
したがって、売却活動を行う前に、再建築不可の状況になっていないかを調査し、再建築不可の場合は現在建てられている家をできるだけ取り壊さないように注意が必要です。
築年数以外の要素にも注目
ただし、家の売れやすさは築年数だけでなく、立地や耐震性など、さまざまな要素に影響されます。
自分の家の状況に合わせた準備をしっかりと行い、売却活動を進めることが重要です。
立地条件が魅力的であったり、耐震補強が行われている家なら、築年数が古くても買い手を引きつけることができるでしょう。
空き家を売るのに困ることはありますか？
空き家だと、住んでいる人がいないため、扉や窓が閉まったままになり、湿気が溜まりやすくなります。
その結果、家の劣化が早まってしまいます。
さらに、庭の草木が放置されると、野良猫が糞をする可能性や害虫の発生の原因となってしまうことがあります。
ですから、空き家の定期的な手入れや管理は非常に重要です。
空き家の状態が悪くなると、売却価格が下がるだけでなく、内覧時にも悪い印象を与えてしまい、買い手を見つけにくくなります。
そのため、空き家の定期的な管理を行うことは必須です。
また、空き家は不法投棄の対象になりやすいですが、定期的な管理を行うことで、その被害を最小限に抑えることができます。
もし遠方に空き家があり、自分で管理することが難しい場合は、専門の業者に管理を依頼することを検討することもできます。
彼らは経験と専門知識を持っており、適切な管理を行うことができます。
また、もし空き家の管理が煩わしいと感じる場合は、家を解体して更地として売り出すか、不動産会社に買い取ってもらうという方法もあります。
